FAQ - Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Baufinanzierung?

thumb 04Eine Baufinanzierung ist eine langfristige Finanzanlage, die einer guten Planung bedarf. Andere Bezeichnungen dafür sind Immobilienkredit, Darlehen oder Baukredit. Sie leihen sich Geld von einem Geldgeber wie einer Bank, um ein Haus zu bauen oder zu kaufen, Umbaumaßnahmen oder Renovierungen zu finanzieren. Diesen Kredit zahlen Sie dann in der Regel in monatlichen Raten über viele Jahre hinweg zurück.

Wo lässt sich eine Baufinanzierung abschließen?

In Deutschland bieten unzählige Banken Baufinanzierungen an – ob Ihre Hausbank, Direktbanken im Internet, Bausparkassen oder Finanzmakler. Zusätzlich lässt sich der Kredit mit Fördermitteln beispielsweise von der KfW-Bank oder Baukindergeld mischen. Der Baukredit ist immer an die jeweilige Immobilie gebunden. Das bedeutet: Die Bank sichert sich durch einen Grundbucheintrag auf Ihren Namen ab.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Wichtig für eine Baufinanzierung ist vorhandenes Eigenkapital: Je mehr Sie haben, desto besser sind die Konditionen. Mehr Eigenkapital macht nämlich weniger Fremdkapital nötig, wodurch die Kreditsumme und dann auch der Zins sinken. Für die Bank bedeutet mehr Eigenkapital mehr Sicherheit. Und für Sie eine stärkere Verhandlungsposition.

Was können Sie sich leisten?

Eine wichtige Frage bei jeder Baufinanzierung zielt auf die möglichen monatlichen Belastungen. Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Wie sicher ist Ihr Arbeitsplatz?
  • Haben Sie zusätzliche Einnahmen wie Kindergeld, Mieteinnahmen usw.?
  • Welche fixen Kosten fallen bei Ihnen monatlich an?

Bedenken Sie, dass außer der fixen monatlichen Kosten in unregelmäßigen Abständen weitere finanzielle Belastungen anfallen. Fragen Sie sich, auf welchen Luxus Sie langfristig verzichten können. Wenn Sie gerade arbeitslos sind: Können Sie die monatlichen Raten bezahlen? Weiterhin benötigen Sie eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben in der Zukunft. Weitsicht ist bei der Planung der Baufinanzierung wichtig.

Wenn Sie derzeit zur Miete wohnen, beginnt die Berechnung der monatlichen Fixkosten mit der aktuellen Kaltmiete. Diese entfällt bei einem Umzug in ein eigenes Haus. Heiz- und Stromkosten, Kosten für die Müllabfuhr und andere Belastungen bleiben. Dazu kommen Kosten für Grundsteuer und Instandhaltung.  Die Höhe des Darlehensbetrages, der sich mit den möglichen monatlichen Belastungen realisieren lässt, hängt von der Rückzahlungsdauer ab. Wenn Sie vorhaben, im Alter mietfrei zu wohnen, muss die Immobilie spätestens bis zum Eintritt in Ihre Altersrente abbezahlt sein.

Für einen derzeit Vierzigjährigen bedeutet dies in der Regel, dass er 25 Jahre Zeit hat, den Kredit abzubezahlen. Sie haben den höchstmöglichen Darlehensbetrag errechnet? Dann addieren Sie zu diesem Betrag noch Ihr verfügbares Eigenkapital. Als Ergebnis erhalten Sie das Kapital, das für den Kaufpreis und die Nebenkosten Ihrer neuen Immobilie zur Verfügung steht.

Denken Sie bei Ihrem Projekt an Fördergelder, die für bestimmte Bauvorhaben bereitstehen. Vor allem beim Bau eines Energiesparhauses können Sie von günstigen Krediten profitieren. Fragen Sie uns, wir schöpfen alle Möglichkeiten für Sie aus.

Welche Formen der Baufinanzierung gibt es?

Es gibt Baufinanzierungen mit laufender Tilgung und ohne laufende Tilgung (tilgungsfreie oder endfällige Darlehen):

  • Annuitätendarlehen
  • Baudarlehen mit konstanter Tilgung
  • Endfälliges Darlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • Variables Darlehen

Annuitätendarlehen

Die häufigsten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen. Bei ihnen erfolgt die Rückzahlung in monatlichen Raten. Diese Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die Begleichung der Zinsen zahlen Sie die Kosten für die Baufinanzierung. Mit der Tilgung zahlen Sie das geliehene Geld zurück.

Zu Beginn der Rückzahlung ist der Zinsanteil deutlich höher und nimmt durch die Tilgung und die damit verbundene niedrigere Restschuld kontinuierlich ab. Dies ergibt während der Laufzeit des Darlehens ein anderes Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil, da sich die Höhe der Monatsrate nicht ändert. Das bedeutet: Sie begleichen weniger Zinsen und verwenden einen höheren Anteil der Rate für die Tilgung.

Annuitätendarlehen haben in der Regel eine lange Laufzeit. Wichtig: Der Zinssatz bleibt nicht während der gesamten Laufzeit gleich, sondern endet mit der festgelegten Zinsbindungsfrist.  Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt eine Neuverhandlung der Konditionen. Bei zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen fällt die monatliche Darlehensrate dann höher aus. Bei niedrigeren Zinsen reduziert sie sich.

Ein Nachteil des Annuitätendarlehens sind die im Vergleich mit anderen Finanzierungen lange Laufzeit und die damit verbundenen Zinskosten. Der Vorteil ist, dass Sie während der Zinsbindungsfrist die Höhe der monatlichen Belastung genau wissen.

Baudarlehen mit konstanter Tilgung

Diese Art der Baufinanzierung kommt weniger bei Eigenheimen als bei gewerblichen Immobilien zum Einsatz. Die Rückzahlung erfolgt in Monatsraten, die sich wie beim Annuitätendarlehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen.

Im Unterschied zum Annuitätendarlehen bleibt bei Baudarlehen mit konstanter Tilgung die Höhe der Tilgung während der gesamten Laufzeit gleich. Je mehr Sie also das ursprüngliche Darlehen tilgen, desto geringer fallen der Zinsanteil und die Monatsrate aus.

Der Vorteil dieser Finanzierung ist, dass Ihre monatliche Belastung kontinuierlich sinkt. Nachteilig wirkt sich der hoch angesetzte Tilgungssatz aus. Dieser ist nötig, damit Sie das Darlehen in einem überschaubaren Zeitrahmen abbezahlen können. Der höhere Tilgungsanteil erhöht die anfängliche Monatsbelastung stark.

Endfällige Darlehen

Bei endfälligen, tilgungsfreien oder Darlehen ohne laufende Tilgung zahlen Sie eine monatliche Rate, welche die Zinsen tilgt. Der Tilgungsanteil fließt in einen Sparplan, eine Lebensversicherung oder in einen anderen Tilgungsträger. Wird das Darlehen fällig, steht der Tilgungsträger bereit, um das Darlehen durch eine einmalige Zahlung komplett zu tilgen. Der Nachteil dieser Baufinanzierung besteht in gleichbleibenden Schulden während der gesamten Laufzeit, sodass sich die Zinslast nicht reduziert.

Vorteile ergeben sich im Idealfall aus der Wahl des Tilgungsträgers. Wenn eine Lebensversicherung zum Tilgungsträger gehört, lassen sich monatliche Beiträge unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerlich geltend machen. Das wären:

  • Abschluss der Versicherung vor 2008
  • Laufzeit von zwölf Jahren oder länger
  • Ansparungszeit von fünf Jahren oder länger

Eine Lebensversicherung als Tilgungsträger kann sich allerdings auch nachteilig auswirken. Die Versicherungssumme reicht nämlich in manchen Fällen nicht aus, um das Baudarlehen komplett zu tilgen. Deswegen berücksichtigen Geldgeber die garantierte Versicherungsleistung, nicht die erwartete. Um genug Kapital anzusparen, sind dann hohe Beträge notwendig, die sich aus den Zinsen und dem Versicherungsbeitrag zusammensetzen. Können Sie diese Doppelbelastung finanziell schultern? Wir beraten Sie gern bei allen offenen Fragen.

Volltilgerdarlehen

Hierbei handelt es sich um eine Form des Annuitätendarlehens mit festgeschriebenem Zins- oder Tilgungssatz über die gesamte Laufzeit. Die Höhe des Tilgungssatzes hängt von der vereinbarten Laufzeit ab. Diese beträgt in der Regel zwischen zehn und zwanzig Jahren.

Das Volltilgerdarlehen birgt den Vorteil der Zinssicherheit über die komplette Laufzeit. Zudem bietet es eine hohe Sicherheit in der Kalkulation, da die Rate während der gesamten Laufzeit gleich bleibt.

Der Nachteil: Um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzuzahlen, bedarf es eines hohen Tilgungssatzes. Dieser mündet in eine hohe Darlehensrate, die für viele Kreditnehmer zu hoch ist.

Variables Darlehen

Diese Baufinanzierung zeichnet sich durch einen nicht festgeschriebenen, sondern den Zinsentwicklungen in regelmäßigen Abständen angepassten Zinssatz aus. Sinken die Zinsen, profitieren Sie von einer reduzierten Darlehensrate. Steigen sie, bezahlen Sie mehr.

Der Vorteil des variablen Darlehens ist die jederzeit mögliche Kündigung – ohne die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu Ihren Lasten. Für Sie heißt das: In Zeiten eines ungünstigen Zinsniveaus – von dem Sie erwarten, dass es sich in den nächsten Jahren noch verschlechtert – schließen Sie im Idealfall ein variables Darlehen ab. Nach einer Zinssenkung steigen Sie auf das klassische Annuitätendarlehen um. Gern beantworten wir Ihre Fragen dazu.

Ein variables Darlehen eignet sich auch, wenn Sie einen Baukredit zur Überbrückung benötigen. Dieser Fall ergibt sich, wenn in absehbarer Zeit eine größere Erbschaft ansteht oder sich andere Geldquellen erschließen. Anders als bei einem herkömmlichen Baudarlehen sind Sie in der Lage, ein variables Darlehen jederzeit ohne Zusatzkosten zu kündigen. 

Was kostet unser Service?

Wie alle anderen Anbieter, Vergleichsportale oder Bankmitarbeiter bekommen wir nach erfolgreicher Vermittlung eine Provision von der finanzierenden Bank. Unsere Dienstleistung ist für Sie damit kostenlos. Selbst wenn es nicht zu einem Abschluss kommt – etwa weil Sie sich für einen anderen Anbieter entscheiden oder der Immobilienkauf platzt – bleiben wir fair und kostenlos.

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